Streichen bei Auszug: Was gilt?

Beim Auszug aus einer Mietwohnung stellt sich fast immer die gleiche Frage: Muss ich streichen oder nicht? Viele Mietende sind unsicher, welche Renovierungsarbeiten sie vor der Schlüsselübergabe erledigen müssen und welche Anforderungen unzulässig sind. Entscheidend ist der Mietvertrag, denn eine gesetzliche Renovierungspflicht existiert nicht. Dennoch können wirksame Schönheitsreparaturklauseln bestimmte Aufgaben vorschreiben. Wer seine Kaution vollständig zurückerhalten möchte, sollte seine Rechte und Pflichten kennen und frühzeitig Klarheit schaffen.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine gesetzliche Renovierungspflicht gibt es nicht. Ausschlaggebend ist die mietvertragliche Vereinbarung.
• Schönheitsreparaturen dürfen nur verlangt werden, wenn sie wirksam vereinbart sind.
• Unrenoviert übernommene Wohnungen müssen meist nicht renoviert zurückgegeben werden.
• Starre Fristen für Renovierungen sind laut BGH unwirksam.
• Die Wohnung muss bei Auszug in der Regel besenrein und im ursprünglichen Zustand übergeben werden.

Muss man beim Auszug die Wohnung streichen?

Nein. Eine Pflicht zum Streichen besteht nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Ohne solche Vereinbarungen oder bei unrenoviert übernommener Wohnung müssen Mieterinnen und Mieter in der Regel nicht streichen.

Gesetzliche Grundlagen der Renovierungspflicht beim Auszug

Das Mietrecht schreibt keine allgemeine Renovierungspflicht für Mieter vor. Dennoch führt häufig der Mietvertrag zu Unsicherheiten. Denn dort können Renovierungsarbeiten übertragen werden, obwohl die gesetzliche Instandhaltungspflicht beim Vermieter liegt. Viele Mietende gehen automatisch davon aus, dass sie streichen müssen, obwohl dies oft nicht stimmt.

Wichtig ist, dass Vereinbarungen klar, transparent und rechtlich wirksam formuliert sind. Der Bundesgerichtshof betont in zahlreichen Entscheidungen, dass jede Klausel den Mieter fair behandeln muss. Wenn Formulierungen den Eindruck erwecken, dass Renovierungen unabhängig vom Zustand erfolgen müssen, gelten sie als unwirksam. Zudem darf der Vermieter keine Aufgaben verlangen, die über den Zustand bei Einzug hinausgehen. Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben und gibt es keinen angemessenen Ausgleich, entfällt die spätere Pflicht zu Schönheitsreparaturen.

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen schützen Mieter daher umfassend vor überzogenen Forderungen. Dennoch lohnt sich die genaue Prüfung, um Missverständnisse zu vermeiden und rechtzeitig zu wissen, welche Verpflichtungen tatsächlich bestehen.

Welche Renovierungspflichten im Mietvertrag wirksam sein können

Mietverträge enthalten oft Klauseln zu Schönheitsreparaturen, doch nicht alle sind rechtlich zulässig. Eine wirksame Klausel muss eindeutig formuliert und für Mieter gut verständlich sein. Starre Renovierungsfristen wie „alle drei Jahre streichen“ sind laut BGH unwirksam.

Solche Vorgaben benachteiligen Mieter, weil sie Renovierungen auch dann verlangen, wenn sie objektiv nicht erforderlich wären. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die Renovierungen unabhängig vom Abnutzungsgrad verlangen. Formulierungen dürfen Mieter nicht verpflichten, eine Wohnung besser zurückzugeben, als sie übernommen wurde. Besonders komplex wird es, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Liegt kein angemessener Wertausgleich vor, entfällt die Renovierungspflicht vollständig.

Zulässig sind hingegen flexible, bedarfsgerechte Vorgaben wie „Renovierungen nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung“. Das Mietrecht schützt Mieter damit vor pauschalen, überzogenen Vorgaben. Wer seinen Mietvertrag rechtzeitig prüft, kann spätere Konflikte vermeiden und genau feststellen, welche Arbeiten wirklich nötig sind.

Was zu den Schönheitsreparaturen gehört

Schönheitsreparaturen dienen dazu, Alltagsspuren zu beseitigen, jedoch nur im üblichen Umfang. Typische Arbeiten sind das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Türrahmen oder Heizkörpern sowie das Spachteln von Bohrlöchern. Auch das Entfernen von Tapeten oder das Erneuern von Teppichböden kann dazugehören, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.

Nicht verpflichtend ist hingegen, die Wohnung komplett weiß zu streichen. Farbliche Neutralität reicht in der Regel aus. Eine Wohnung sollte außerdem besenrein zurückgegeben werden. Dies bedeutet, dass sie frei von grobem Schmutz ist, ohne dass eine Grundreinigung erforderlich wäre. Streitpunkte entstehen oft, wenn Vermieter ungewöhnliche Farben bemängeln. Knallige Töne können als unübliche Gestaltung gelten und eine Pflicht zur farblichen Anpassung begründen.

Doch auch das setzt voraus, dass eine gültige Vereinbarung existiert. Schönheitsreparaturen dürfen niemals mit umfassenden Sanierungen verwechselt werden: Bodenbeläge komplett auszutauschen oder Fliesen zu erneuern, ist ohne klare Vereinbarung nicht Aufgabe der Mieter.

Grenzen der Renovierungspflicht laut aktueller Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Renovierungspflichten ihre Grenzen haben. Mieter dürfen nicht übermäßig belastet werden, und jede Klausel muss dem Grundsatz der Angemessenheit entsprechen. So darf der Vermieter nicht verlangen, dass die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgegeben wird, als sie bei Einzug war.

Übersteigerte Anforderungen wie vollständige Sanierungen, neue Fußböden oder das Abschleifen von Parkett ohne Grundlage sind unzulässig. Bei unrenoviert übergebenen Wohnungen entfällt die Renovierungspflicht sogar vollständig, wenn kein Ausgleich vereinbart wurde. Wichtig ist außerdem, dass Vermieter nicht verlangen können, dass Mieter bestimmte Farben wählen oder immer komplett weiß streichen.

Auch sogenannte Quotenklauseln, die anteilige Renovierungskosten berechnen, wurden in vielen Fällen für unwirksam erklärt. Die Rechtsprechung betont stets, dass Mieter nur für normale Abnutzung verantwortlich sind. Schäden, die über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehen, sind davon getrennt zu betrachten und können gesondert geregelt werden.

Warum ein Übergabeprotokoll vor Konflikten schützt

Ein genaues Übergabeprotokoll ist eines der wichtigsten Werkzeuge für eine reibungslose Wohnungsrückgabe. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung transparent und nachvollziehbar. Fotos, Notizen und genaue Beschreibungen helfen, spätere Streitpunkte zu vermeiden. Empfehlenswert ist, bereits vor der Übergabe mit der Vermieterseite zu klären, welche Arbeiten erwartet werden. So lassen sich unnötige Renovierungen vermeiden und Missverständnisse frühzeitig ausräumen.

Ein Protokoll sorgt dafür, dass beide Seiten denselben Informationsstand haben. Es hält fest, welche Schäden bereits vorhanden waren und welche Veränderungen im Laufe des Mietverhältnisses entstanden sind. Auch für die Kautionsrückzahlung ist es entscheidend, denn es zeigt, ob die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wurde. Viele Konflikte entstehen, wenn Erwartungen nicht klar kommuniziert werden.

Deshalb ist eine offene Absprache im Vorfeld sinnvoll. So können Mieter frühzeitig Renovierungen dokumentieren, während Vermieter realistisch einschätzen können, was sie verlangen dürfen.

Rückbaupflicht bei kräftigen Farben: Neutralität beim Streichen

Haben Sie die Wände während der Mietdauer in kräftigen, unüblichen Farben (z.B. Rot, Dunkelgrün, Schwarz) gestrichen, entsteht beim Auszug die Pflicht zur Wiederherstellung eines neutralen Zustands – unabhängig davon, wie lange Sie in der Wohnung gewohnt haben.

Der Vermieter hat das Recht auf die Rückgabe der Wohnung in einer hellen, neutralen Farbe (meist Weiß oder Hellbeige), die einem Nachmieter die Gestaltung seiner eigenen Einrichtung ermöglicht. Diese Rückbaupflicht gilt selbst dann, wenn Sie nicht generell zum Streichen bei Auszug verpflichtet wären, da die Farbgestaltung als übermäßige Abweichung vom üblichen Gebrauch gilt.

Praktische Tipps für eine stressfreie Wohnungsübergabe

Rechtzeitig mit den Vorbereitungen zu starten, ist der wichtigste Schritt für eine entspannte Übergabe. Mieter sollten prüfen, welche Klauseln im Mietvertrag stehen und ob diese überhaupt wirksam sind. Es hilft, kleine Arbeiten frühzeitig zu erledigen und größere Arbeiten mit Fotos zu dokumentieren. Die Vermieterseite sollte realistische Erwartungen haben und normale Abnutzung akzeptieren.

Nicht jeder Kratzer oder jede Verfärbung stellt bereits einen Schaden dar. Kommunikation im Vorfeld kann klären, ob bestimmte Arbeiten überhaupt gewünscht oder notwendig sind. Besonders hilfreich ist es, den Zustand der Wohnung bereits vor dem Auszug gemeinsam zu besichtigen. So können beide Parteien Missverständnisse vermeiden und unnötige Nacharbeiten verhindern. Eine sorgfältige Vorbereitung spart Zeit, Geld und Nerven und sorgt dafür, dass die Wohnungsübergabe ohne Streit verläuft.

Fazit

Renovierungspflichten beim Auszug hängen fast immer vom Mietvertrag ab, nicht vom Gesetz. Wer seine Rechte kennt und frühzeitig prüft, welche Klauseln wirksam sind, kann viele Konflikte verhindern. Besonders wichtig sind eine klare Kommunikation, realistische Erwartungen und ein sorgfältiges Übergabeprotokoll. So gelingt ein reibungsloser Auszug ohne unnötige Renovierungen und ohne Risiko für die Kaution.

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FAQ:

Muss ich die Wohnung immer weiß streichen beim Auszug?

Nein, die Wohnung muss lediglich in einer hellen, neutralen Farbe übergeben werden, die keine krassen Abweichungen von den üblichen Standards aufweist. Nur wenn Sie die Wände in einer auffälligen oder dunklen Farbe gestrichen haben, besteht die unbedingte Pflicht zum neutralen Überstreichen.

Sind alle Klauseln zur Renovierungspflicht im Mietvertrag gültig?

Nein, viele starre oder pauschale Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind nach aktueller Rechtslage ungültig, da sie Mieter unangemessen benachteiligen. Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Pflicht zum Streichen und geht vollständig auf den Vermieter über.

Was bedeutet „besenrein übergeben“ genau?

Besenrein bedeutet, dass die Wohnung von grobem Schmutz und persönlichem Unrat befreit sein muss, also fegen oder saugen. Eine detaillierte Endreinigung der Fenster, Fliesen oder des Backofens ist damit nicht gemeint, sofern diese nicht explizit und wirksam vereinbart wurde.

Muss ich Bohrlöcher in den Wänden beim Auszug verschließen?

Ja, das Verschließen von Dübellöchern zählt in der Regel zu den kleineren Schönheitsreparaturen, die der Mieter vornehmen muss. Die Löcher sollten vor dem Streichen fachgerecht mit Spachtelmasse verschlossen werden.

Was passiert, wenn ich die Wohnung unrenoviert übernommen habe?

Wenn Sie die Wohnung bei Einzug in einem unrenovierten Zustand übernommen haben und dies nachweisbar ist, sind Sie in der Regel nicht zu Schönheitsreparaturen oder zum Streichen bei Auszug verpflichtet. Dies gilt selbst dann, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten ist.

Was zählt rechtlich zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen typischerweise das Streichen von Wänden und Decken, das Tapezieren sowie das Lackieren von Heizkörpern und Innentüren. Sie dienen dazu, die normalen Abnutzungsspuren der Wohnzeit zu beseitigen.

Kann der Vermieter von mir eine professionelle Malerfirma verlangen?

Grundsätzlich dürfen Sie die Schönheitsreparaturen selbst durchführen, solange die Qualität der Arbeit fachgerecht ist. Nur bei unsachgemäßer Ausführung oder in seltenen, vertraglich festgelegten Ausnahmefällen kann der Vermieter einen professionellen Maler verlangen.

Darf der Vermieter meine Kaution wegen nicht gestrichener Wände einbehalten?

Ja, wenn eine wirksame vertragliche Pflicht zum Streichen bei Auszug besteht und Sie dieser nicht nachkommen, darf der Vermieter die Kosten für die notwendigen Malerarbeiten von Ihrer Kaution abziehen. Er muss Ihnen jedoch die konkreten Kosten und Mängel nachweisen können.

Wie muss ich bei übermäßigem Rauchen verfahren?

Starke Vergilbungen durch exzessives Rauchen gelten als Schaden, der über die normale Abnutzung hinausgeht, weshalb der Mieter zur vollständigen Beseitigung verpflichtet ist. Die Wände müssen so überstrichen werden, dass alle Nikotinspuren nicht mehr sichtbar sind.